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大杀器来了楼市即将翻篇

2018-05-18 11:47 教育

房地产市场相关指标

已经竣工的已经卖完,新开工的正在下行,销售面积正在上升?说明什么?盖好的房子都卖完了,房地产市场的去库存化已经结束剩下来的呢?注意看红线,只要在横线以下,用不了多久,就会突然跳到线上,预示房价即将迎来报复性反弹,老司机坐稳扶好,新上车的往中间走走,没上车的赶紧的往上挤!这是一位专家在某演讲中根据上面的曲线图得出的结论。

那么,是否会出现这位专家预言的走势呢?

8月28日,国土资源部住房城乡建设部一纸通知告诉我们,房子是用来住的,不是用来炒的楼市调控的决心依旧!

从经济适用房、租售同权、共有产权房,再到这次的集体建设用地建设租赁房,业内人士认为,历经一系列政策暖风之后,这一次的住房政策或许有看头

其中参与试点的13个城市(北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都)全部为中国的核心城市!

同时,还有一个举措令人震撼:农村集体土地不用经过国家征地环节,直接进入了市场!说明原来那些处于灰色地带的城中村和城郊结合部的村集体都可以名正言顺地做起房屋出租生意了。这实际上打破了1998年以来,城市住房由政府征地、垄断国有土地建设的套路。相关媒体评论员由此认为,土地成本将大幅降低,对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。

对此,万科新掌门人郁亮非常乐观。他说,中国的房地产市场从1998年发展到现在,二十年了,长效机制终于开始建立,终于回归到住房市场化的初心,就是解决普通人居住问题,而不是再只把它当做经济增长的一个工具。

那么,我们是不是可以认为这是个大杀器,楼市即将翻篇?可不可以这样讲,这次出台的政策牢牢的抓住了土地成本这个楼市调控的重中之重呢?

从国内租赁市场来看:社科院发布的2016年《社会发展蓝皮书》显示,当前我国城镇居民家庭住房自有率高达91真实有效的增高方法有哪些
.2%,仅有不到10%的家庭通过租赁市场解决居住需求,特别是一线城市以外的地区,租房比例小之又小;而欧洲国家租房率近50%;另相对于中国房屋租赁交易额占房屋交易总额不足7%,同一数据美国占比是50%。据某研究院的报告,目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿,预计到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元,到2030年将会超过4.6万亿元。但,中国如此具大的租赁市场,并没有发展起来!为什么?

罪魁祸首,还是地价过高:土地成本过高大大降低了租金回报率,因居住用地本来地价就贵,不动产价格偏高,而租金回报率过低,对于资产持有者来说很难从出租中赚钱。

所以,此前我国房地产调控之所以经常表现为事倍功半,很重要的缺失即在于过于专注于在需求端做文章,对供给端的土地错配问题则着力不多。如今,政府终于开始对症下药,增加供地并优化结构。过去几个月一系列的政策就是力图改变房地产企业的发展模式,促进租赁行业机构投资者的崛起,从而改变目前以小业主为主的供应结构,提高租赁市场的规范度和透明度。

不过,租客真的从此可以享受到实惠吗?第一经济观察员以为,你又想多了!换句话说,发展租赁市场并不是说租金将大幅下调。

确实,京沪房租目前呈短暂回落状态;但这是旧产业加速外迁速度远超高端产业形成速度导致的。从长远来看,京沪金融业和互联产业从业人员还将继续增长矮小症标准身高是多少
,这两大产业作为高收入群体较为集中的产业,将对未来京沪房租增长形成有力支撑。

而从纽约等国际金融中心历史经验看H7N9疫情屡次反复 体外试剂成金矿
,上世纪年代,由于中心城区地价上涨、成本上升等因素,使得纽约制造企业大规模外迁,纽约也经历了近 10 年的逆城市化阶段, 年人口出现持续性净外流达82万人。1980年后,纽约进入后工业化时代,计算机、金融业、咨询、中介等高端服务业快速发展,就业人口开始大规模回流(参见下图)想让孩子长高吃什么药
。纽约市人均产值也大幅攀升,相应地,纽约房租上涨了近450%,房价上涨了540%,房租与房价涨幅基本相当。

可以预见,北京、上海的人口流动、产业结构调整将经历纽约相似的发展过程。从长远来看,随着金融创新业务和互联领域信息产业的快速发展,高收入群体占比将不断攀升,这将对京沪房租长期上涨趋势形成有效支撑。

另外,作为房地产长效机制的重要一环,租售并举并非带着降房价的目的入市。客观上说,租赁市场的培育和房价的涨跌并无直接关系,房价涨跌核心取决于供需关系以及货币政策。但有一点,租赁市场的完善有利于稳定房地产市场,减少楼市的非理性和投资、投机因素。

再有,社会资本若想做大,便需获利。互联时代下,纯挣渠道钱的房地产中介机构将慢慢被市场抛弃,取而代之并占据市场主导地位的将是有一定资产管理能力的运营商。这些具有一定物业管理能力的机构运营商在掌握住房租赁市场后,增加了装修、管理、运营成本的物业房租的价格提升,不难预见。

历史似乎总在轮回,从福利分房时代到现在的租赁时代,我们的许多政策,都非常讲究事前正确,但并未关注事后正确,或者未必关注对事后漏洞的防范。

所以,在各种制约和较量之下,租售并举究竟能走多远?究竟能在多大程度上起到调节房价的作用?又是否会推涨房租?再融资和税收问题以及机制体制和规范监管方面的完善等等这些,都是需要面对的问题!

【延伸阅读】中国未来30年,农村或将成为奢侈品

1、空心村为中国乡村带来希望

中国乡村逐步变成空心村,外出上学、务工,年轻人和文化人流向城市。三十年后,再回到乡村土地上的主人不是曾经走出去的农民,而是从城市奔向农村的大学生和工人。

2、农村会变成新的人类家园

30年后,种田或将成为最好的一种生活方式。随着高速、地铁、交通、互联、物流的异军突起,传统生活方式将逐步消失。农村将成为家园、是生活和享受的地方。

3、村长比市长更有荣誉感

30年后,乡村不再是5000到8000亩地的范围,村依然在,可能有很多改为庄园与农场,农业机械化程度达到60%。庄园的面积可能在5公顷到15公顷之间,村里居住的绝大多数是有文化有钱的市民,他们都在村干部领导下。

那时,城市生活指数比农村差34倍,中国正式步入农民问题转入城市问题的时代。

4、一产(农业)时代的到来

30年后,是中国5000年文明史以来最重要的历史时期,农业进入生态与科技、自然与工业化融为一体的一产时代的到来,传统的农耕用具在20年中就基本用不上了。

5、以人为本改为以人和自然为本

从人的基本要求来看,食,在田园乡村绝对重要,蔬菜基本是有机蔬菜,又开始从有机蔬菜追求本地和原种食品。住,开始从内心世界关注土壤增高药的功效和作用
,开始把土壤与树木视为自己的孩子,把它们看成有生命的物质。

三十年之后,乡村将是未来中国人的奢侈品,中国乡村正如今天的城市让人们向往,城市或将会成为问题与破坏的代名词!

哈哈,农村如此美好,不如拂衣且归去!

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